| 纽约房地产投资简介 |
| 近几年，愈来愈多中国富豪和中产阶级家庭在世界各地大城市置业，除了纽约外，还包括伦敦和悉尼。除了买楼保值外，他们还要为下一代的前途铺路，让孩子们长大后在西方国家留学时，毋须为居住问题担心。推动中国人在海外置地热情的一个原因是中国新富阶层的不安全感驱动着他们向国外投资。这些人担心，一旦政治风向有变，他们的财富可能消散无踪。另一个原因是教育。很多家庭希望子女进入美国的学校，无论是公立还是私立的。而拥有当地的房产则是一条可行道路。 纽约房地产可能是比黄金更稳健的投资工具。即使在经济衰退期间，曼哈顿和一些市镇街区仍然看得到房价稳步上扬。精明买家投资获利，无往不利，秘诀是懂得挑选好区。 |
| 纽约房租金回报约 7% |
| 一些纽约上东区的公寓，70-85平方米的开间，价格为52万-65万美元（约合人民币300多万元），110-135平方米的两居室，价格为79万-110万美元，华尔街附近的 55平方米的开间，大概在50万美元左右，一般租金回报约为7%。 |
| 持有美国房产要交房产税 |
| 要通过直接买房获得美国绿卡几乎不可能，所以在美国买房基本只有两个考虑，投资或者自住。在美国买房，物业、税费都是以套内面积计算，没有公摊一说。所以中介告诉你100平米，那肯定就是套内面积100平米。和中国买房最大的不同是，在美国持有房产要交房产税，约为总房款的1.1%。 |
| 如何在纽约买房？ |
| 远隔重洋，要在海外买房，需要经历一整套流程。以在纽约买房为例，一般在选中房子后，这一程序就开始了。如果使用全款买房，程序最简单，时间最短，一般两个星期到一个月的时间就能办完。 全款购买时，需要买房人在美国有一个可核实的账户。如果在美国没有银行账户，买房人也可以在交割前将全款打到公证行代管账户存放。如果使用首付加贷款的方式买房，在看房之前，一般卖房人会要求买房人出具贷款银行的贷款担保证明。 从买房手续来看，中介会要求买房人第一步签初步合同，内容是开价及部分附加条件。第二步，卖房人接受出价。第三，雇用专业的房屋检验人员检查房子，一 般费用为300到500美元。第四步，双方签署正式买卖合同，付房价10%作为定金（也是买方违约金）。步骤五，正式签约、付款、过户。 |
| 纽约房地产十大最佳投资小区 |
| 无论你是投资血汗钱，或是只想碰碰运气，以下为你推介以下10大优质投资社区,如果投资额在50万-100万美元左右,特别推介皇后区(10)作为投资地点： |
| 1. 曼哈顿西切尔西（ Far West Chelsea, Manhattan ） |
 高架半空的高线公园炙手可热，20亿房地产投资总额是致胜关键；酒店、餐馆和住宅随着数以百万计游客到访在第十大道冒地而起，销售情况皆不俗。座落High Line 23号的复式豪宅，最近更以1,300万美元高价售予一位英国金融家。 “高线公园和哈得逊哈德逊水岸区（Hudson Yards）的开发规划带动了西切尔西成为投资者瞄准的金矿，”最近在该区代理一宗1,550万美元成交的Town Residential经纪人Brett Miles说。“这里能便捷通往人流畅旺的肉类加工（Meatpacking）区，但住宅单位供不应求。我相信切尔西西区将会成为桥梁，把时尚元素向北延 伸。” |
| 2. 曼哈顿市中心（ Midtown, Manhattan ） |
 摩天公寓大楼One57（见上图）仍在施工中，但保守估计卖给外国买家的单元售价每个高达 600万美元。有人批评此区过于商业化，第五大道购物廊和现代艺术博物馆都是位于住宅区域内。可事实不尽如此 － 该区五星级酒店林立，中央公园也只在几步之遥；据悉俄罗斯人、韩国人和中国人都喜爱该区的生活。 “由2013年开始，一栋又一栋的新建筑物将会彻底改变天际线，届时市中心定必吸引全球买家的目光。One57的销售报捷已是迹象显示投资者对区内转变充满信心，”Kennedy Mack说。 |
| 3. 曼哈顿金融区（ Financial District, Manhattan ） |
 贵为城中甚至可能是全球增长最快的住宅区，曼哈顿下城每月都迎来新设施、餐馆、商店和新居民。你在此投资除了能获得可观的租金回报，低可售库存亦保证将房价抬高。 “这区的开发商、投资者和居民全都获利丰厚，”Platinum Properties首席执行官Khashy Eyn说。“以我所见，前景只会越来越好。” 附近的炮台公园（Battery Park City）也是精明之选：One Rector大楼内一套海景小型公寓只售约50万美元，实在划算。 |
| 4. 曼哈顿上西城（ Upper West Side, Manhattan ） |
 对冲基金经理、房地产经纪与开发商，无人不爱上西城。豪华服务式公寓The Laureate（见上图）在不到一年内已经售出总额接近7.5亿美元的单位。 中央公园西路15号（15 Central Park West）被公认为历来最成功的共管公寓，不但获得斯汀、丹泽尔·华盛顿等名人的青睐，一位俄罗斯亿万富翁的女继承人更豪花8,800万美元买下复式单 位。由60街至110街，从河滨公园（Riverside）到中央公园（Central Park），这小小社区是稳固、保本的赌注。 “虽然待售库存和成交量均普遍较上东城少，上西城却经得起了时间的考验，是长远投资的理想之选，”Argo房地产销售代理副总裁兼董事Karen A. Berman指出。“它可能不算便宜，但它在经济衰退时一直相对地维持稳健，并在一片城市建设热潮中仍能保留战前时期迷人的建筑风格。” |
| 5. 布鲁克林威廉斯堡（ Williamsburg, Brooklyn ） |
 90年代当红电视剧《梅尔罗斯广场》（Melrose Place）取景地 － 威廉斯堡被视为年轻人的最佳居住地，但其价值至今依然被低估。50万美元以下公寓在推出市场几个小时内即被抢购一空，可见该区房地产的潜力仍未被充分发 挥。在未来数年，Domino糖厂改建的海滨综合发展巨区将会推动当地价格。 “威廉斯堡刚需持续，不过预计公寓库存减少和价格升温，今年特别是进驻的好时机，”专营布鲁克林区物业代理的aptsandlofts.com创始人兼总裁David Maundrell说 |
| 6. 曼哈顿熨斗区（ Flatiron, Manhattan ） |
 曼哈顿最优越的住宅地段之一，覆盖联合广场（Union Square）至麦迪逊广场公园（Madison Square Park）的范围提供各种针对投资者的物业选择，包括大型美式loft公寓、战前旧屋的改建、华美的新建筑和排屋。该地区单间loft公寓的租金已达到 6,000美元。 “对于许多人来说，这里是住宅区与商业区之间的过渡，邻近其他所有社区。我相信高端房产的强大需求会继续受到富裕买家支持，而高科技公司的流入也将 有助需求增长，”豪宅代理Brown Harris Stevens Select董事总经理Shlomi Reuveni表示 |
| 7. 布鲁克林皇冠高地（ Crown Heights, Brooklyn ） |
 这区可谓是纽约布鲁克林“沉睡的巨龙”，进入市场的成本仍维持在低水平，邻近地铁站和展望公园（Prospect Park）的房子只售50万美元左右。由于附近的展望高地（Prospect Heights）令价格暴涨，皇冠高地成为了回报高、风险低的首选投资。 “不断演进的街区招徕新餐饮、购物和娱乐设施，从而吸引更多新居民迁至，并进一步推动区内发展，”aptsandlofts.com的Maundrell说。“新发展纵使有限，但一系列装修雅致、配置高级设备的新建公寓价格普遍比租房吸引，是值得考虑的选择。” |
| 8. 曼哈顿上东区（ Upper East Side, Manhattan ） |
 虽然居民怨声载道，第二大地道铁建设的新隧道又惹来鼠患，但凡是精明的投资者都知道现在就是投资上东区的良好时机。该区房价一直偏低，小型公寓仅售350,000美元，月租金也只是1,900美元。 |
| 9. 曼哈顿西村（ West Village, Manhattan ） |
 西村的房价和租金每年至少上涨10％，但手握200万美元资金的投资者依然络绎不绝。大多数房地产经纪都看好市场上新建的眩耀建筑和战前时期的公寓；DJK Residential经纪人JoAnn Schwimmer是其中一位：如果你有充足的资金，西村的旧房子库存低、需求高 － 在投资而言确实是最佳的长远选择。” 连珍妮弗·安妮斯顿（Jennifer Aniston）在去年夏天都购入了两套1931年的公寓，总值770万美元。据传这位好莱坞女星已经将物业放售，几乎所有经纪都看好她能扭亏为盈。 |
| 10. 皇后区（ Queens ） |
 坐落于法拉盛地区王子街(Prince Street)的多功能地产项目“富顿广场一号”(One Fulton Square)，其公寓部分已售出的21套中，有10套是中国人买走的。司徒豪威目前在为该项目的开发商富顿集团(F&T Group)进行市场营销。该公寓楼共有43套房产，这里的一居室公寓的起价为55万美元。 与之类似的是同在法拉盛的“天景豪苑”(Sky View Parc)，这是Onex地产合作公司(Onex Real Estate Partners)拥有的一个公寓项目，共有448套房。Onex的董事海伦·李(Helen Lee)称，已经售出的410套中，有135套归属中国购房者。她还补充道，起价50万美元的一居室已告售罄。 |
| 纽约 TOP10 热销榜 |
| 1. Woodside Terrace 已出售：31 平均价：$360,558 相比于众多的传统的房产焦点，皇后区的Mespeth街区并没有得到太多关注。但是如果你仔细分析2014年的房产走势，你会发现年初的最佳销售量 就出现在这个街区。该楼盘建造于2008年，八层楼高，室内空间结构多样，涵盖了从独立小居室到三个卧室的大居室的各个户型。从今年一月开始，销售量就一 直上涨。 |
| 2. 93 Worth Street 已出售：22 平均价：$1,652,110 这栋建筑位于Tribeca区，紧挨Broadway。借着Tribeca的再发展势头，这栋由办公室重新改造为Condo的住宅楼自2012年底开盘以来显现出了大卖的势头。建筑的特殊设施包括屋顶天台，天台上还配有厨房和宠物洗浴中心。放心，这两者不会建在一处。 |
| 3. 99 John Deco Lofts 已出售：19 平均价：$666,953 这是一栋由办公室转换而成condo住宅楼。这个热门楼盘规模很大，总共有442个居住单元。因为开始的时候是以出租的形式进入市场的，所以销售方 花了不少心思让大楼改头换面。最终的卖点包括整栋建筑超级上镜的外观和让人惊艳的公寓设计。值得一提的是，它也是2013年的热门楼盘！ |
| 4. W Downtown Hotel & Residences 已售出：16 平均价：$1,438,278 可以说这个楼盘见证了纽约金融区的变迁。这栋楼刚落成的时候，当时的楼盘价格和今日相比，和免费放送差不多。但是自从NBA的热门年轻球员 Jeremy Lin成为了这里的租户之后，情况就大不一样了。如今，买家们甚至可以为了在这里购置一套公寓“大打出手”（真实案例）。 |
| 5. 37-20 Prince Street 已售出：16 平均价：$407,298 俗称王子大厦，这可不是曼哈顿的Prince Street. 这栋改装之后的居民楼位于法拉盛，初建于2008年，一直保持着喜人的销售情况。它也出现在2013年的热门楼盘名单上。不难推测，今后我们将看到越来越多的位于法拉盛的出售楼盘。 |
| 6. 225 Rector Place 已出售：15 平均价：$786,608 这栋名为Battery Park City tower高层建筑于2012年五月开盘，在2013年九月售出了超过90%的公寓单元。这栋公寓楼也算是Battery Park City区域的公寓领跑者，自它之后，这个区域里面越来越多租客倾向于入住转换式公寓。 |
| 7. 101 West 87 已售出：16 平均价：$1,079,345 这栋位于上西区的公寓楼可谓是逆转成功的正面典型，它的前身也是出租式公寓楼。从2013年一月开盘以来，需求量就一直居高不下，据 Street Easy估计，现在整栋楼似乎已经没有空余的公寓出售了。就算是价值760万美元的空中别墅Penthouse也已经被有心人签下了。 |
| 8. Sky View Parc 已售出：14 平均价：$735,734 这栋公寓楼的上榜之路可以算得上不容易。从2011年落成开始，位于法拉盛的Sky View Parc总算取得了一定成绩。不但是纽约2013全年度销售第十名，2014年初持续长红。类似中国小区的设计深受纽约华人的喜爱。 |
| 9. Meadowwood at Gateway 已售出：13 平均价：$207,769 这个楼盘位于纽约布鲁克林东部，是一片大型的由19栋建筑组成的居民区。这个开发工程在60年代时被称为Fairfield Tower Condominium, 这个名字也体现出了这篇建筑给人带来的整体感。整个工程总共有1152间公寓，部分用于出租，其他部分用于销售。到目前为止，还有8套公寓可供购买，另 外，还有10套公寓可租。 |
| 10. Manhattan House 已售出：13 平均价：$2,443,800 曼哈顿上东区。最后要介绍的也是一栋历经波折最后重返楼市的上榜楼盘。除了和之前一些租户的法律手续之前，翻新的Manhattan House的销量喜人。但是，距离售出所有的580间公寓还有一段时间。截止到这个季末，Manhattan House还有16间公寓待售，另有16间待签约。 |
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